9 a pol mýtov a legiend pri vybavovaní hypotéky
Nezamestnanosť klesá, mzdy rastú, kríza, zdá sa, pominula. Možno že aj nie, ale to je jedno. Každopádne sa momentálne mnoho, najmä mladých ľudí rozhodlo, že si vezmú hypotéku a splnia si sen o vlastnom bývaní. Nízke úroky tomu len pomohli. Aj keď sa hovorí, že už môže prísť na trhu s hypotékami ochladenie, zatiaľ sa tak nedeje. Ak sa aj vy chystáte zobrať si na plecia záväzok na 30 rokov prečítajte si ešte predtým týchto pár riadkov. Možno vám ušetria peniaze. A nie malé…
1. Úrok je jediné podstatné číslo
Úrok je veľmi dôležitým ukazovateľom výhodnosti hypotéky v tej ktorej banke. Aj desatinka percenta dokáže skresať z mesačnej splátky nezanedbateľnú čiastku. Jednoznačne si však treba všímať ukazovateľ RPMN – ročná percentuálna miera nákladov. Tento ukazovať v sebe skrýva úrokový náklad ale aj všetky ďalšie náklady spojené s vybavením úveru. Samozrejme, že výhodnosť hypotéky nezávisí len od RPMN. Je potrebné zohľadniť aj ďalšie faktory.
POZOR: Aj keď sa na prvý pohľad môže zdať, že nejaká banka ponúka neskutočne mega výhodný úrok, skúmajte bližšie. K akej fixácii sa tento úrok vzťahuje? Aké sú poplatky za vybavenie úveru? Preto nestačí sledovať nikdy len jedno číslo.
2. Kratšia fixácia znamená vyššiu flexibilitu
S týmto mýtom sa až tak často nestretávam, ale vyskytne sa. V dnešnej uponáhľanej dobe je dôležité byť flexibilný a pripravený na zmeny. Prečo by mala byť hypotéka výnimkou? Veď kratšia fixácia poskytuje dlžníkovi možnosť častejšie meniť banku a získať výhodnejší úrok. To je z časti pravda, ale len z veľmi malej a nepodstatnej časti. Prečo?
- V súčasnosti je už zákonom obmedzená výška pokuty za predčasné splatenie úveru. Refinancovanie úveru do inej banky mimo výročia fixácie tak už nie je také nevýhodné.
- Celková situácia vo svete predznamenáva skôr rast úrokov. Prečo teda zafixovať výhodný úrok na krátku dobu?
3. 100 % hypotéku nedostanem
Táto legenda sa bohužiaľ už pomaly stáva skutočnosťou. NBS sprísnila podmienky a banky sú nútené znižovať maximálne výšky poskytnutých úverov. Stále sa to však dá. Malé percento klientov bánk stále môže dostať 100 % hypotéku. Stačí len byť ideálny klient bez záväzkov, s vysokými príjmami a nehnuteľnosťou v top lokalite. Aké jednoduché! 🙂
4. Žiadosť o hypotéku až po výbere nehnuteľnosti
K žiadosti o hypotéku je potrebné vo väčšine prípadov priložiť aj znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti. Niektoré slovenské banky však ponúkajú aj takú možnosť, že vám hypotéku akoby predschvália už pred výberom nehnuteľnosti. Dostanete tzv. hypotekárny certifikát, ktorým vám banka garantuje, že do 3 – 6 mesiacov (závisí od banky) vám hypotéku dá. Konkrétne podmienky však budú ešte upravované v závislosti od založenej nehnuteľnosti.
5. Na dofinancovanie použijem úver zo stavebnej sporiteľne. Veď si tam predsa sporím
Človek, ktorý nedostane 100 % hypotéku a na dofinancovanie nemá vlastné zdroje, musí premýšľať nad inými spôsobmi, ako zvyšnú časť získať. Mnoho ľudí si sporí na stavebnom sporení. O výhodnosti či nevýhodnosti stavebného sporenia sa veľa popísalo, každý nech si urobí názor sám. Čo však dôležité je, či máte v stavebnej sporiteľni nasporené toľko, aby ste mali nárok na stavebný úver. Ak naň nárok nemáte, prichádza na rad medziúver. Ten je však za oveľa nevýhodnejších podmienok. Určite neberte automaticky úver zo stavebnej sporiteľne ale popremýšľajte aj nad inými možnosťami:
- spotrebný úver z banky
- založenie druhej nehnuteľnosti
- počkám a ešte čo to ušetrím
6. Hypotéku vezmem z banky kde mám bežný účet. Určite bude najvýhodnejšia
Toto je úplne klasický prípad. Pritom sa týmto postojom môžete pripraviť o oveľa výhodnejšie ponuky, ktoré vám môžu ušetriť v konečnom dôsledku aj tisíce eur. To, že klient má v banke vedený bežný účet v žiadnom prípade neznamená, že dostane výhodnú hypotéku. V určitých konkrétnych prípadoch najmä bonitnejších klientov to úlohu zohrať môže, avšak normálny postup je vždy zistiť ponuky vo všetkých bankách a až podľa toho sa rozhodnúť, kde hypotéke zoberiem. Otvorenie bežného účtu v inej banke je ten najmenší problém.
7. V inej banke je nižší úrok. Prenesiem úver a ušetrím
Áno aj nie. Môže to byť pravda, ale aj nemusí. Podstatné je si prepočítať všetky náklady, ktoré v súvislosti s refinancovaním hypotéky vzniknú. Ako som už spomínal na začiatku článku, nie všetko sa odvíja len od výšky úroku. Netreba zabudnúť ani na časovú stratu, ktorý určite budete musieť vynaložiť pri vybavovaní. Samozrejme, ak výnosy prevyšujú náklady, tak smelo do toho.
8. Banka pri poskytnutí hypotéky požaduje od klienta uzatvorené životné poistenie
Tu sa už dostávame k chuťovke, ktorú medzi ľudí rozosiali nenažratí finanční poradcovia. Pri vybavení hypotéky je dobrá provízia. Ešte lepšia by však bola, ak by som k tomu dal aj životné poistenie, najlepšie rovno investičné. Provízia bude predsa vyššia. Poviem klientovi, že je potrebné uzavrieť aj životné poistenie, inak mu hypotéku nedajú. Bum a je to. Dvojnásobná provízia a klient platí totálne nevýhodné životné poistenie.
Nie. Pri hypotéke sa nevyžaduje uzavretie životného poistenia. Vyžaduje sa len poistenie založenej nehnuteľnosti. To však neznamená, že správne nastavené rizikové životné poistenie nie je užitočné. Dá sa nastaviť správne, neplatíte veľa a ste chránení voči kritickým situáciám.
9. V banke mi robí známa. Vybaví mi výhodnejšiu ponuku
Ďalšia klasická vec. Vybavenie hypotéky cez známeho môže byť určite komfortnejšie, ale v žiadnom prípade sa nespoliehajte na to, že vaša známa/známy zavolá samému najvyššiemu riaditeľovi a dohodne lepšie podmienky. Ak by aj zavolala, aj tak by sa nič nestalo. Každá banka má schvaľovacie procesy nastavené interne a pracovníci, ktorí sú v styku s klientom do schvaľovania nevidia. Bolo by to pekné zavolať, že ,,prosím ťa, hoď mi tam o 2 desatinky nižšiu sadzbu, je to moja dobrá kamoška“. Nie, takto to bohužiaľ nefunguje.
a pol: Nechcem žiadneho finančného poradcu. Len ma oklame a ešte sa mi zvýšia náklady
Tento mýtus bohužiaľ v mnohých prípadoch nemá ďaleko od pravdy. Na Slovensku je zlý stav v sektore finančného poradenstva. Nie sú nastavené dobré kontrolné mechanizmy, ktoré by zabezpečili to, aby klient dostával len to, čo je pre neho výhodné. Obyčajne je to naopak. Sú však aj takí, na ktorých sa s pokojným svedomím obrátiť môžete. Práve pri vybavovaní hypotéky môžete pri spolupráci s dobrým finančným sprostredkovateľom ušetriť kopec času a aj peňazí.
DÔLEŽITÉ: Spoluprácou s akýmkoľvek finančným sprostredkovateľom sa nijakým spôsobom nezvyšuje úrok, splátka, poplatky a ani nič iné. Tohto sa obávať určite nemusíte.
Rada na záver
Hypotéka je záväzok na pol života. Oplatí sa si dobre premyslieť, ako, čo, kedy a za koľko. V ďalšom článku si môžte prečítať o procese vybavovania hypotéky na byt: Hypotéka na byt – ako ju vybaviť?