Refinancovať hypotéku alebo len znížiť úrok v súčasnej banke?
Pre mnohých Slovákov predstavuje hypotéka významnú finančnú záťaž na dlhé roky. S aktuálnym vývojom na trhu a potenciálnym poklesom úrokových sadzieb sa čoraz viac ľudí zamýšľa nad možnosťami, ako si svoje mesačné splátky znížiť.
Príklad: Mám hypotéku so zostatkom 170 000 €, ako si znížim splátky?
Jednou z možností ako si znížite splátky úveru (až na nulu) je kompletné alebo čiastočné splatenie dlhu. Platí v ojedinelých situáciách, keď sa napríklad nečakane dostanete k vyššiemu obnosu peňazí z dedičstva a pod.
Okrem toho sa splátky hypotéky v situácii klesajúcich úrokových sadzieb dajú štandardne znížiť buď refinancovaním (1) alebo požiadaním o zvýhodnenie podmienok v aktuálnej banke (2).
Tabuľka nižšie zobrazuje reálny prípad nášho klienta. Pri hypotéke 170 000 € s úrokom 4,29 % a zostávajúcou 26-ročnou splatnosťou mesačná splátka úveru predstavovala 904,98 €.
| Súčasný stav | (1) | (2) | |
| Úrok. sadzba | 4,29 % p.a. | 3,40 % p.a. | 3,99 % p.a. |
| Splátka mes. | 904,98 € | 821,46 € | 876,34 € |
| Úspora mes. | – | +83,52 € | +28,64 € |
- Refinancovanie hypotéky v inej banke (1) – prenos hypotéky z banky A do banky B. Ak by ste refinancovali hypotéku do banky B s novou úrokovou sadzbou 3,40 % p.a. a 26-ročnou splatnosťou, vaša mesačná splátka by klesla na približne 821,46 €, čo predstavuje úsporu 83,52 € /mes.
- Požiadanie o zníženie úroku hypotéky v aktuálnej banke (2) – ostávam v banke A ale za lepších podmienok. Pôvodná banka za jednorazový poplatok vo výške 119 € vie znížiť úrokovú sadzbu na 3,99 % p.a., čo zníži mesačnú splátku hypotéky na 876,34 €. To je o 28,64 € /mes. menej ako doteraz. Poplatok sa na nižšej splátke dlžníkovi „vráti“ za 3 mesiace, ale je to stále o 54,88 € /mes. viac ako ponúka nová banka B v prípade, že sa rozhodnete úver refinancovať.
Refinancovanie je v našom reálnom prípade výhodnejšie. Prečo?
V našom prípade, zmenou banky a prechodom na úrok 3,40 % p.a. a zachovaním doby splácania sme mesačne ušetrili 83,52 €. Za 3 roky by celková úspora na splátkach predstavovala cca 2 990 €.
Pôvodná banka si uplatní pokutu 1 700 € (1 % zo zostatku) nová banka však ponúka benefit preplatenia 4 splátok – maximálne 2 000 €. Teda klient má preplatené náklady na pokutu a náklady na znalecký posudok, ktorý bolo potrebné pre účely refinancovania zabezpečiť. Navyše získa účet v banke zadarmo a v našom prípade dokonca až FIX5 za úrok 3,40 % p.a..
Aj po odpočítaní nákladov pri refinancovaní je riešenie (1) pre klienta výrazne výhodnejšie.
- (+) Veľmi dôležitý faktor pri rozhodovaní je aj to, že klient si predĺžil výhodný úrok na čo najdlhšiu fixáciu.
Banku si nevyberajte podľa reklám alebo sympatií 🙃 ale podľa toho, ako čo najefektívnejšie viete využívať jej služby, aby ste z nich mali čo najväčší úžitok = platili jej čo najmenej za úroky a poplatky. 🤔
Aké sú teda hlavné výhody (+) a nevýhody (-) u oboch riešení?
Refinancovanie hypotéky v inej banke
- (+) Potenciálne nižší úrok a tým pádom nižšie mesačné splátky a celková suma zaplatených úrokov. Banky začínajú opätovne ponúkať pri refinancovaní preplatenie pokuty za odchod z pôvodnej banky.
- (-) Spojené s administratívnymi nákladmi (poplatok za nový znalecký posudok (ak banka neakceptuje starý), poplatok za vklad do katastra (100 €), prípadné sankcie za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky pred koncom fixácie). Tieto náklady je potrebné zohľadniť pri celkovom prepočte výhodnosti.
Požiadanie o zníženie úroku hypotéky v aktuálnej banke
- (+) Jednoduchší proces bez nutnosti vybavovania novej hypotéky a s tým spojených poplatkov. Rýchlejšia realizácia úspory na mesačných splátkach.
- (-) Banka nemusí byť ochotná výrazne znížiť úrok, najmä ak nemáte blízko koniec fixácie. Ponuka nemusí byť taká výhodná ako pri refinancovaní do konkurenčnej banky. Ak poberáte bonus na zvýšené úroky na hypotéke, (tzv. Ficova vrátka od roku 2024) tak vám bonus zanikne.
Záver
Pri hypotéke s uvedenými parametrami v našom reálnom prípade refinancovanie hypotéky do inej banky s nižším úrokom bolo finančne výhodnejšie riešenie. Výrazná úspora na úrokoch a nižšie mesačné splátky prevážili jednorazové administratívne náklady. Samozrejme, pred finálnym rozhodnutím je nevyhnutné osloviť viacero bánk, porovnať ich ponuky a dôkladne prepočítať všetky náklady a potenciálne úspory. Nezabudnite sa informovať aj o možnosti zníženia úroku vo vašej súčasnej banke, hoci táto možnosť nemusí byť taká atraktívna ako refinancovanie.
V každom prípade, aktívne hľadanie lepších podmienok môže vašej peňaženke výrazne prospieť.
Rozhodnutie o tom, či hypotéku refinancovať alebo nie si vyžaduje dôkladnú analýzu. Ak si nie ste istí, čo je pre vás vhodné, kontaktujte nás. Radi vám pomôžeme nájsť optimálne riešenie pre vašu finančnú situáciu.
Všetky tieto záležitosti s vami vieme prediskutovať osobne a v prípade potreby pokojne aj diaľkovo. Osobné stretnutia možné v BA, KE, PO, VT, HE, BJ a po dohode aj kdekoľvek inde na Slovensku. Chutná káva je na účet podniku! 😉
Ak potrebujete pomôcť s nastavením financií, neváhajte nás kontaktovať.