Financie v pohode

V porovnaní s Českou republikou sú úrokové sadzby hypotekárnych úverov na Slovensku zhruba o 0,5% nižšie. Čelíme obdobiu, keď sa úrokové sadzby hypotekárnych úverov dostali na historické minimá a takmer atakujú magickú nulovú hranicu. Na dopyt po lacných úveroch prirodzene reagujú developeri a banky, ktoré sa v konkurenčnom prostredí usilujú o dosahovanie čo najvyšších ziskov.

Koľko ľudí je v skutočnosti v Bratislave?

Bratislava je miesto, ktoré je ako odtrhnuté od celoslovenskej reality. Nízka zamestnanosť, nadpriemerne zárobky, vysoká koncentrácia obyvateľstva. Vysoký prílev ľudí dochádzajúcich do zamestnania.

Sčítanie ľudu neukazuje presné výsledky, pretože nie všetci, ktorí sa v Bratislave počas pracovného týždňa ekonomicky aktivizujú aj reálne zmenia trvalý alebo prechodný pobyt. Do štatistík tak nevstupujú, ale v Bratislave pôsobia.

Aj preto je zaujímavý prieskum, ktorý realizovala spoločnosť na základe aktivity SIMkariet v mobilných zariadeniach. Ten abstrahuje od rozdielov v počte ľudí s oficiálnou a neoficiálnou adresou pobytu v Bratislave. Jednoducho štatistický počet obyvateľov zdržujúcich sa v Bratislave odráža realitu a počas pracovného týždňa je ich miesto zdržiavania práve Bratislava.

Podľa štatistík zohľadňujúcich pobyt sa v Bratislave nachádza cca. 400 000 obyvateľov. No podľa dát, ktoré zozbierala spoločnosť na základe aktivity SIM kariet mobilných zariadení je obyvateľov nachádzajúcich v Bratislave podstatne viac: cca 660 000 a denne do Bratislavy dochádza za prácou alebo štúdiom zvyšných 130 000. Potenciál dopytujúcich po bývaní je preto v Bratislave značný.

Bytovky v Bratislave vedú

Presvedčí vás o tom nie len letmý pohľad z okna bratislavských električiek ale jasne to deklaruje aj štatistika ŠÚ SR z roku 2011:

V ktorých mestských častiach Bratislavy sa stavia najviac?

Vedie okres Bratislava 2 – a mestské časti Podunajské Biskupice, Ružinov, Vrakuňa:

Aktuálna ponuka bytov?

Užšie historické centrum Bratislavy je na bývanie najdrahšie a ponuka bytov v okrese Bratislava I je spomedzi všetkých okresov najmenšia. Najväčšia ponuka je východne od historického centra Bratislavy a to konkrétne v okrese Bratislava 2:

Zaujímavý trend – predaj z papiera

Od roku 2012 rastie počet predaných bytov, ktoré sú kupované ešte v nedokončenom stave. Obyvateľstvo Bratislavy sa osmelilo a ľuďom už evidentne nerobí vrásky na čele kupovať byt rozostavaný alebo ešte pred výstavbou.

Dopyt je najmä po 2-izbákoch

Deklaruje to graf počtu predaných bytov podľa izbovosti. Oranžovou farbou je zastúpenie dvoj-izbákov, ktoré jasne vedie. Zaujímavý je aj rastúci trend. V posledných sledovaných rokoch je počet predaných bytov vyšší ako v predchádzajúcich obdobiach.

Štruktúra ponúkaných bytov podľa lokality

Ponuka bytov sa zhruba od druhej polovice roku 2016 značne rozšírila predovšetkým v mestských častiach Ružinov, Nové mesto a Staré mesto. Tam sa jednoducho stavia a ponúka najviac.

Aký je teda aktuálny stav na trhu?

V stručnosti aktuálny stav vystihujú tieto body:

• Ponuka bytov na trhu v Bratislave je vzhľadom na dopyt stále nízka (avšak aktuálne ale vyššia ako v Prahe).
• Štruktúra ponúkaných bytov nie je ideálna. Na trhu je málo dokončených bytov a chýbajú tzv. štartovacie byty.
• Za 21 rokov sa postavilo nových 42 tisíc bytov – čo z toho predstavuje výmenu za starý byt v Bratislave aktuálne ponúkaný na prenájom o tom štatistika chýba.
• Nedostatok ponuky nových bytov zvyšuje tlak na rast cien starších bytov, čím podnecuje pre rast cien aj novostavieb. Ten vytláča dopyt obyvateľstva za lacnejšími satelitmi v okolí Bratislavy (obyvateľstvo má len obmedzený disponibilný príjem). To predikuje neskoršie problémy s dopravou – zápchy.

Toto je krátke zhrnutie mnou vybraných najdôležitejších častí analýzy realitného trhu v BA od Bencont Investments, ktoré boli odprezentované na konferencii o bývaní zo dňa 24.10. 2017.

Zdroj informácii: Bencont Investments, s.r.o.