Hypotéka pre SZČO – dajte si záležať na daňovom priznaní
Blíži sa koniec marca a s ním aj šibeničný termín na podávanie daňových priznaní. Pre SZČO je práve táto udalosť rozhodujúca – podľa daňového priznania sa rozhodne, či vôbec môžu tento rok premýšľať o kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky. Tak, ako NBS sprísnila podmienky pri poskytovaní úverov, aj banky postupne reagovali a upravili pravidlá práve pre SZČO. Aká hypotéka sa dá získať podľa daňového priznania? Dozviete sa v nasledujúcich riadkoch.
Parameter DTI
Najprv je však potrebné prejsť základne parametre, ktoré sa pri hypotéke posudzujú. Prvým je maximálna možná hypotéka – a teda parameter DTI (z ang. debt to income). Parameter DTI sa počíta ako 8 ročný násobok čistej mzdy.
Príklad: Ak mám čistý prijem 1 000 € tak moja maximálna možná hypotéka je 96 000 € (= 8 x 12 x 1 000 €). Berie sa celkové úverové zaťaženie – čiže hypotéka vrátane kreditných kariet, spotrebných úverov a pod.
Banky však majú určité limity, kedy môžu žiadateľom poskytnúť až 9 násobok ročného príjmu – platí pre úzku skupinu klientov do veku 35 rokov, ktorí riešia svoje prvé bývanie. V takomto prípade je maximálna možná hypotéka až 108 000 €.
Parameter DSTI
Ďalším parametrom je DSTI (z ang. debt service to income) , ktorým sa sleduje schopnosť potenciálneho dlžníka splácať úver. DSTI určuje výšku rezervy, ktorá sa nesmie použiť na splácanie úverov, pričom táto rezerva musí byť aspoň vo výške 40 % z čistého príjmu. Čiže z čistého príjmu žiadateľa o hypotéku sa odpočíta životné minimum, následne 40 %-ná rezerva, a potom ešte ďalšie splátky z iných úverov. A až zostatková časť príjmu sa môže použiť na splátku hypotéky, o ktorú klient žiada.
Parameter Stress test
Posledná vec, ktorá sa posudzuje, je tzv. Stress test – ním sa sleduje, či klient bude schopný splácať drahšiu splátku úveru a to za predpokladu, že sa úroková sadzba hypotéky navýši o +2 %.
Klient musí splniť všetky vyššie spomenuté parametre, aby sa kvalifikoval na ďalší proces v schvaľovaní – overenie úverového registra a celkové posúdenie žiadosti schvaľovateľom konkrétnej banky.
Príklad: Pri čistom príjme 1 000 € mesačne je maximálna možná hypotéka pre SZČO vo výške 96 000 €. Pri takejto hypotéke je splátka pri úrokovej sadzbe 4 % p.a. vo výške 453,54 €. Po uplatnení Stress testu (úroková sadzba hypotéky 6 % p.a.) je mesačná splátka hypotéky až 569,57 €.
Ak od príjmu 1 000 € odpočítame sumu životného minima 234,42 €, náš zostatok je 765,58 €. Z tohto zostatku vytvoríme povinnú rezervu vo výške 40 % = 306,23€. A teda náš voľný disponibilný zostatok príjmu, ktorý môžeme použiť na splácanie novej hypotéky, je 459,35€ (= 765,58 € – 306,23 €). Suma 459,35 € je hodnota maximálnej mesačnej splátky hypotéky. Ak uvažujeme o hypotéke na 30 rokov, 4% úrokovej sadzbe, maximálna splátka 459,35 € nám umožňuje vziať hypotéku maximálne vo výške 77 000 €, nie viac.
| Čistý mesačný príjem žiadateľa | 1 000 € |
| Maximálna hypotéka podľa parametra DTI | 96 000 € |
| Splátka úveru pri úrokovej sadzbe 4 % p.a. | 453,54 € |
| Stress splátka úveru pri úrokovej sadzbe 6 % p.a. | 569,57 € |
| Disponibilný zostatok príjmu – maximálna splátka novej hypotéky | 459,35 € |
| Maximálna hypotéka podľa parametra DSTI | 77 000 € |
„Plusové daňové priznanie“ je pre SZČO žiadateľa o hypotéku dôležité
Základné pravidlo, ak ako SZČO žiadate o hypotéku, je mať podané daňové priznanie. To musí vykazovať kladný základ dane a teda ako SZČO nesmiete v predchádzajúcom období vykazovať stratu. Základ dane musí byť väčší ako nula.
Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku tiež sledujú „medziobdobie“ a teda či je SZČO stále aktívny, či vykazuje fakturáciu a či sa na účte podnikateľa realizujú obraty.
Obrat a základ dane pri posudzovaní hypotéky pre SZČO
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku existujú 2 spôsoby na výpočet príjmu SZČO. Pri podávaní žiadosti o hypotéku si tak SZČO môže zvoliť jeden z dvoch spôsobov:
- % z dosiahnutého ročného obratu – banka v tomto prípade akceptuje ako príjem časť obratu – napríklad: 35 %, 55 %, 60 % obratu – jednotlivé banky majú tento parameter nastavený individuálne.
- Základ dane z posledného daňového priznania – banka akceptuje ako príjem celý základ dane od tejto hodnoty ešte odpočíta uhradenú daň.
Príklad: Pri ročnom obrate 30 000 €, uhradených odvodoch 3 000 € a dani 855 € môže maximálna výška poskytnutej hypotéky vyzerať v rôznych bankách nasledovne (tabuľka nižšie). SZČO si v tomto prípade uplatňuje paušálne výdavky vo výške 60 %.
| Spôsob posúdenia príjmu | Akceptovateľný príjem | Maximálna hypotéka |
| 35 % z obratu | 875 € / mes. | 81 100 € |
| 55 % z obratu | 1 375 € / mes. | 132 000 € |
| 60 % z obratu | 1 500 € / mes. | 144 000 € |
| Základ dane | 678 € / mes. | 58 000 € |
V rôznych bankách môže SZČO získať rôzne vysokú hypotéku. Ak si chce SZČO požičať veľký objem prostriedkov, potrebuje poznať najvhodnejšiu banku a tiež potrebuje detailne poznať aj metodiku posudzovania príjmu.
A aby toho nebolo u SZČO málo, tak banka ešte môže inak posudzovať „komorových SZČO“ – týka sa napríklad lekárov, advokátov, daňových poradcov a pod. V týchto profesiách vedia banky ochotnejšie akceptovať príjem a to väčšinou až do výšky 50 % či 60 % z obratov, bez ohľadu na základ dane daňového subjektu.
Dnes teda neplatí staré známe, že pre SZČO s „nízkym daňovým“ nie je šanca na hypotéku. Banky sa prispôsobili novým pravidlám a vedia pochopiť aj v praxi zaužívanú daňovú optimalizáciu.
Potrebujete poradiť s hypotékou? Riešime hypotéky na celom Slovensku.