Oplatí sa teraz kupovať nehnuteľnosť na hypotéku alebo ešte počkať?
Počkať alebo kupovať nehnuteľnosť na hypotéku? Je vhodná doba prejsť z menšieho bytu do väčšieho alebo vymeniť byt za dom? Skúsme sa na to pozrieť zo širšieho pohľadu.
Úrokové sadzby narastú
Hypotéku s 5r. fixáciou aktuálne môžete získať s úrokovou sadzbou 3%. Vzhľadom k informáciám z Európskej centrálnej banky do konca roka 2022 očakávam zvýšenie k úrovni 4%. Tzn. kým najvýhodnejšie hypotéky so stredne dlhými fixáciami dnes začínajú na úrovni 3%, onedlho tu budeme mať dolné sadzby 4% a vyššie.
Pri referenčnej výške úveru 100.000€ a splatnosti 30r. sa splátka zvýši o cca 55€ a na úrokoch klient za päť rokov preplatí o cca 4900€ viac.
Podmienky pre získanie úveru sa zhoršia
V minulosti, pri rekordne nízkych sadzbách, bol určujúci limit na maximálnu výšku hypotéky 8 násobok vášho ročného príjmu. Tzn. ak ste mali čistý príjem 1200€, získali ste hypotéku 115.200€.
Pri vyšších sadzbách vošiel do popredia nový určujúci limit – tzv. Stress test. Hovorí o tom, akú môžete mať maximálnu splátku (po zohľadnení ďalších kritérií).
Pri príjme 1200€ viete pri sadzbe 3% získať už len 107900€ a pri sadzbe 4% už len 96600€.
Navyše pri klientoch nad 40r. tu máme od nového roka ďalšie sprísnenie – Strieborné hypotéky. Výrazne sa tým obmedzujú starší žiadatelia o úver. Čo to bude znamenať v praxi? 50r. klient s príjmom 1200€ získa maximálny úver vo výške 79.200€.
Banku pri posúdení úveru samozrejme zaujíma aj nehnuteľnosť. Pri úveroch s financovaním nehnuteľnosti nad 80% z jej hodnoty očakávam ešte väčšiu opatrnosť a treba sa pripraviť na zníženie hodnoty nehnuteľnosti zo strany banky.
Ceny nehnuteľností – pokles a väčšia ponuka
Trh nehnuteľností sa otočil. Už nefunguje „ber alebo príde ďalších 20 záujemcov“, ale „vezmem ak pôjdete s cenou dole“.
Najvypuklejšie je to možné badať pri starších nehnuteľnostiach s menej atraktívnou lokalitou. Ceny nových nehnuteľností by nemali klesať. Developeri budú pravdepodobne postupnejšie uvoľňovať ponuku, aby trh nebol zaplavený príliš veľkým množstvom nových nehnuteľností a nenastal tlak na pokles ceny. Staršie nehnuteľnosti sa budú predávať dlhšie ako dnes, čím sa ich ponuka zvýši.
Na Slovensku máme výhodu vtom, že si môžeme vývoj situácie odsledovať u našich západných susedov.
Čo sa stalo v Česku, keď klesol záujem o hypotéky o 80%?
Developeri na znížený dopyt reagujú zvýšením štandardu za rovnakú cenu alebo pridaním parkovacieho miesta, či garáže navyše. V ČR sa očakáva skôr zvyšovanie rozdielu medzi cenou za m2 nového a staršieho bytu. Pokles cien bytov je aktuálne na úrovni 5-10%. Cena rodinných domov klesá rýchlejšie. Ponuka nehnuteľností sa zvyšuje.
Záver
Nedá sa jednoznačne paušalizovať, či je teraz lepšie kupovať drahšiu nehnuteľnosť za lacnejší úver alebo čakať kým sa situácia otočí a vyberať spomedzi viac nehnuteľností. Každý prípad je potrebné posúdiť individuálne a na odhadnutie budúcnosti je potrebný aj kus šťastia. Veľmi závisí, či sa na hypotéku viete kvalifikovať aj so sprísnením podmienok alebo nie a tiež závisí ako vám otázka riešenia bývania ponáhľa.
Čo vieme urobiť, aby sme si zlepšili východiskovú pozíciu?
- Ak máte možnosť, nechajte si predschváliť úver za súčasných podmienok a kupujte nehnuteľnosť v budúcoročných cenách.
- Ak máte možnosť, pri kúpe nehnuteľnosti si preneste súčasný úver s výhodnejšími podmienkami na novú nehnuteľnosť (priamo, resp. cez inú nehnuteľnosť).
- Ak naraz predávate a kupujete nehnuteľnosť podobného charakteru (napr. idete z 2izb. bytu do 3izb v rovnakej lokalite), predávajte a kupujte v čo najkratšom čase. Vyhnete sa tomu, že novú nehnuteľnosť kúpite „draho“ a pôvodnú nehnuteľnosť predáte „lacno“.
- Ak máte možnosť založiť inú nehnuteľnosť, je možné čerpať bezúčelový úver s podobnými podmienkami ako účelový a peniaze použiť na nákup nehnuteľnosti v ďalšom roku.
Potrebujete poradiť s hypotékou? Riešime hypotéky na celom Slovensku.