Platenie dane pri predaji nehnuteľnosti
V týchto dňoch finančná správa rozposiela listy daňovníkom, ktorí v posledných 5 rokoch predali nehnuteľnosť a nepriznali zisk z predaja v daňovom priznaní. Finančná správa získala údaje o takýchto predajoch priamo z katastra nehnuteľností. Ak vám aj list príde, nemusí to hneď znamenať, že ste zabudli zaplatiť daň. Pokojne sa vás môže týkať oslobodenie od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Musím zdaniť zisk z predaja nehnuteľnosti?
Príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi príjmy, ktoré sú na Slovensku predmetom dane. Do daňového priznania sa uvádzajú všetky príjmy daňovníkov, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane oslobodené. Pri skúmaní oslobodenia je potrebné sledovať dobu 5 rokov.
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Ak sa bavíme o klasických prípadoch typu kúpy a následného predaja, sleduje sa vždy 5 ročná doba od momentu kúpy nehnuteľnosti. Pri predaji do 5 rokov od nadobudnutia sa zisk z predaja zdaňuje.
POZOR: V prípade ak ide o dedenie v nepriamom rade (napríklad dedenie po bratovi/sestre), sleduje sa 5 ročná doba od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom a nie poručiteľom.
Častou situáciou býva predaj darovanej nehnuteľnosti. V týchto prípadoch sa takisto sleduje 5 ročná doba od nadobudnutia nehnuteľnosti, rozdiely sú však v uplatnení výdavkov.
Uplatnenie výdavkov pri príjme z predaja nehnuteľnosti
Ak zistíte, že nespĺňate podmienky oslobodenia, musíte príjem z predaja nehnuteľnosti priznať v daňovom priznaní. Samozrejme, nebudete zdaňovať celý príjem. K príjmu sa dajú uplatniť viaceré druhy výdavkov. Zákon o dani z príjmov rozlišuje napríklad tieto druhy výdavkov (uvádzame najčastejšie):
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia
- ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii
- úroky z hypotéky alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti
Príklad: Fyzická osoba kúpila byt v roku 2017 za 100 000 €. V roku 2021 sa byt rozhodla predať. Kúpna cena bytu je 150 000 €. Nakoľko fyzická osoba nesplnila podmienky oslobodenia (od nadobudnutia neuplynulo viac ako 5 rokov) musí príjem uviesť v daňovom priznaní. Výdavkom bude zaplatená kúpna cena – 100 000 €. Ak by fyzická osoba nemala už žiadne ďalšie výdavky, základ dane bude vo výške rozdielu – 50 000 €.
TIP: Ak nehnuteľnosť rekonštruujete prípadne ju celú staviate vo vlastnej réžii, poctivo si odkladajte všetky bločky a faktúry z nakúpeného materiálu prípadne z poskytnutých prác. Tieto výdavky následne môžete uplatniť v daňovom priznaní pri predaji. Uplatniteľné sú však len tie, ku ktorým máte doklad.
Daň a ešte aj odvody
Aby toho nebolo málo, okrem dane sa z príjmu z predaja nehnuteľnosti platia aj zdravotné odvody. Do vymeriavacieho základu na platenie zdravotného poistenia totiž patria aj príjmy podľa § 8 Zákona o dani z príjmov a z nich sa platí zdravotné poistenie.
TIP: Uhradené zdravotné poistenie sa dá v daňovom priznaní uplatniť ako daňový výdavok. Nakoľko zdravotná poisťovňa vypočíta zdravotný odvod až po podaní daňového priznania, výdavok viete uplatniť prostredníctvom dodatočného daňového priznania.