7 chýb, ktoré robia Košičania pri vybavovaní hypotéky
Spolu s tímom hypotekárnych špecialistov vyriešime 100+ hypoték ročne v celkovom objeme vyše 13 mil. €. Z toho sú až zhruba 2/3 nami sprostredkovaných hypoték práve v Košiciach. Košice sú mesto, kde sa vždy rád vraciam, pretože tu mám nespočetne veľa kamarátov najmä zo študentských čias. Aké chyby zvyknú robiť Košičania pri vybavovaní hypotéky?
1) Veria svojej banke
Od Košičanov bežne počúvam „Chcem ostať vo svojej banke, lebo: chodí mi tam príjem, poznám bankomaty, poznám aplikáciu, mám tam známu na pobočke…“ a podobne. Človek je tvor lenivý, lenže hypotéka je produkt, kedy treba reálne počítať aj s výmenou banky. Nie je pravda, že keď máte dlho účet v banke, tak máte v danej banke aj najlepší rating. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje rôzne a niekedy aj také stávkovanie, kryptomeny či prečerpanie účtu môže zhoršiť vaše hodnotenie v „materskej“ banke. Rozhodne teda neplatí, že materská banka vám dá najlepšie podmienky – aj keď vám to nástojčivo budú na pobočke tvrdiť.
2) Nevedia svoje limity – nepripravia sa dopredu
Platí staré ľudové porekadlo „šťastie praje pripraveným“. Nehnuteľností na predaj je málo, záujem je veľký. Dobré byty v Košiciach sa predajú rýchlo. Preto treba vedieť, či si konkrétny byt viete dovoliť – teda akú dostanete maximálnu hypotéku. Akú budete mať splátku a ako vyriešite financovanie.
Banka vám dnes už žiaľ nedá hypotéku na plnú cenu nehnuteľnosti. Dá sa aj využiť tzv. hypotéka naopak, keď máte bankou vopred zadefinovaný objem úveru a k nemu potom dodatočne hľadáte nehnuteľnosť. Hypotéku naopak – tzv. hypotekárny certifikát však majú v ponuke len 2 banky na Slovensku.
3) Radia sa s kamošmi
Od februára 2022 do apríla 2022 nastalo v bankách toľko zmien (zvyšovaní úrokov z dňa na deň, zmien poplatkov, zmien akceptácii príjmov a pod.), že ani ja si už nedovolím povedať klientovi čo bude o týždeň. Preto keď vám kamarát, častokrát v dobrej viere, povie zaručené rady ako sa to podarilo jemu – tak je veľká šanca, že už dnes tieto rady neplatia.
Reči typu: „kamarát dostal taký a taký úrok“, „mojej tety uja kamarát je riaditeľ pobočky“ – som počul už veľakrát. V praxi však bolo iba minimum prípadov kedy klient „vybavil“ niečo lepšie ako bola ponuka.
Osobitná kategória rád sú „znalec mi spraví posudok aký treba“ – v dnešnej dobe sú klienti radi ak sa hodnota na znaleckom posudku rovná kúpnej cene nehnuteľnosti. Veľa krát sa stáva, že trhové ceny sú vyššie ako tie na znaleckom posudku.
Odporúčam sa preto radiť s kvalitným finančným sprostredkovateľom, ktorý svoju prácu berie vážne a robí ju na plný úväzok. Ani operáciu kolena by ste nešli riešiť s „kamošom zváračom“.
4) Nemajú záložný plán
Bežne sú v rezervačných zmluvách skryté klauzuly v štýle „ak vám neschvália hypotéku“ prepadne vám rezervačná záloha. Aj keď to nie je celkom s kostolným poriadkom, je to bežná súčasť rezervačných zmlúv. Máte plán, čo sa stane keď vám vaša favorizovaná banka neschváli úver? Môže si dožiadať dokumentáciu k pred rokmi splatenému úveru, k zrušenému študentskému účtu. Potvrdenie o príjme od zamestnávateľa lebo sa im nedarí overiť príjem cez Sociálnu poisťovňu. Alebo podobné „zdržania“ ktoré vás dostanú pod časový tlak, lebo rezervačná zmluva končí s termínom. Banka A má inú metodiku ako banka B, preto je dobré riešiť schvaľovanie úveru súčasne v 2-3 bankách a následne si vybrať to, čo je pre klienta najlepšie.
5) Nevedia aké majú bankou počítané výdavky
Máte kreditnú kartu? Povolené prečerpanie? Odpovedať na tieto otázky častokrát klienti nevedia. Produkty zvyknú mať, no nepoužívajú ich a nevedia ani aké majú na nich limity. Napríklad taká kreditka s limitom napr. 3000€ nám z príjmu uberie 150€. Čo je cca splátka 40.000€ hypotéky. Zrušenie kreditnej karty trvá aj 6 týždňov. Preto by ste mali konzultáciu s kvalitným finančným sprostredkovateľom uskutočniť ešte predtým, ako začnete hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.
6) Nevedia, ktoré produkty sú povinné a ktoré nie
V reklamách začínajú úrokové sadzby čarovným slovíčkom „OD“. Za týmito dvoma písmenami sa skrývajú jednak rating klienta, a tiež poistenie. Poistenie úveru jednoznačne odporúčam, nie však to v banke. Poistenie úveru v banke:
- je častokrát drahšie ako v komerčnej poisťovni,
- je iba na hlavného žiadateľa a kryje invaliditu iba nad 70%
(niekedy dokonca iba za podmienky straty sebestačnosti).
Potom sú tam prídavne produkty typu poistenie bytu cez zazmluvnenú poisťovňu banky, 2. a 3. dôchodkový pilier cez zmluvných partnerov banky a podobne produkty, ktoré vám na pobočke nanútia z dôvodu „lepšieho“ ratingu (čo vo väčšine prípadov nie je vôbec pravda a rating vám to nijako nemení).
7) Nemajú žiadnu finančnú rezervu
Ani Košičanom dnes banka neposkytuje 100% financovanie. 90% financovanie je za prirážku k úroku a môže ho banka poskytnúť iba na 1 z 20 hypoték. Preto si banka klientov vyberá – nielen podľa príjmu a profesie, ale aj podľa lokality bytu. Už pred žiadosťou o úver sa klientom odporúča mať vytvorenú finančnú rezervu a túto rezervu si je dobré tvoriť aj počas splácania hypotéky. Sporenie popri hypotéke sa nazýva tiež aj inteligentná hypotéka.
BONUS: Čakajú!
Éra lacných hypoték skončila. Každým ďalším mesiacom, či dokonca týždňom, úrokové sadzby hypoték rastú a s ňou rastie aj potenciálna splátka vašej budúcej hypotéky. Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti na hypotéku, prognózy bijú na poplach, je naozaj najvyšší čas!
Potrebujete poradiť s hypotékou?