Akú fixáciu hypotéky si zvoliť a ako s ňou ďalej pracovať?
Fixácia úrokovej sadzby (ďalej len fixácia alebo FIX) je parameter, s ktorým sa určite stretol každý žiadateľ o hypotéku. Predstavuje časové obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba na úvere nemení. Ak si vyberiete FIX 5 rokov so sadzbou 1,29% p.a. banka vám túto sadzbu, za vopred stanovených podmienok, najbližších 5 rokov nezhorší.
Podmienkou sadzby môže byť napríklad platba kartou, poistenie nehnuteľnosti a pod. V prípade nesplnenia podmienok však môže banka sadzbu výrazne zvýšiť.
Aký FIX hypotéky je najlepší?
Poslednú dekádu bolo lepším riešením výber hypotéky s čo najkratšou fixáciou, resp. čo najlacnejšou sadzbou a to aj za cenu kratšieho obdobia fixácie úveru. Tí, ktorí si zvolili dlhší FIX, zvyčajne na úrokoch niečo prerobili. Samozrejme, po vojne je každý generál. Nikto nemohol s istotou vedieť, že úrokové sadzby hypoték budú za dané obdobie vždy iba klesať.
Aký FIX hypotéky si vybrať teraz?
Univerzálne správna odpoveď neexistuje, pokiaľ nemáte veštecké schopnosti. 🙂
Pre inšpiráciu môžem uviesť pár mojich postrehov:
- (!) Ak by som si riešil úver v banke, kde je 3r. FIX a 5r. FIX za rovnakú cenu, vybral by som si 5r. FIX. Ak by som riešil dlhodobé bývanie a na trh by prišla ponuka 10r. FIX za rovnakú alebo veľmi podobnú cenu ako je 3r. alebo 5r. FIX, vybral by som si tento 10r. FIX.
- (!) Ak by prišla mimoriadne zaujímavá ponuka na krátky 3r. FIX, kde by bola sadzba, povedzme dva krát nižšia ako pri strednej a dlhšej fixácii, vybral by som si pravdepodobne tento kratší FIX.
- (!) Ak budú úrokové sadzby najbližšiu dobu rásť, výhodnejší je automaticky dlhší FIX. Avšak ani táto, veľmi často omieľaná, hypotéza nemusí byť univerzálne použiteľná. Dôležité je, za akú prirážku nakúpite dlhší FIX a akým tempom budú rásť sadzby hypoték.
Ako ďalej pracovať so zafixovaným úverom?
Cieľom banky, ako každej inej komerčnej spoločnosti, je maximalizovať zisk. Kto čaká, že mu banka sama od seba zvýhodní sadzbu hneď ako to bude možné, ten sa pochopiteľne nedočká.
Ako teda ďalej pracovať so zafixovaným úverom?
Odpoveď: Efektívne. Vysvetlím na dvoch extrémnych prípadoch:
- 1) Sebastian mal hypotéku v banke 30 rokov. Celé obdobie vždy bezvýhradne akceptoval ponuky sadzieb na nové výročia fixácie. O svoj úver sa vôbec nezaujímal.
- 2) Maximilián mal hypotéku každý rok v inej banke. Podľa toho, kde dostal aktuálne najlepšie podmienky, pričom z jednej banky do druhej prechádzal aj pri veľmi zanedbateľných úsporách v priebehu fixácii.
Mojim odporúčaním je ísť skôr zlatou strednou cestou. Ak je to možné, sadzbu si zvýhodniť, resp. predĺžiť fixáciu v domovskej banke. Ak to možné nie je, potom v zmysluplných prípadoch, keď by refinancovanie prinieslo úsporu, je potrebné preniesť úver do inej banky. Predsa, tisíce eur zvyčajne na zemi nenájdeme.
Máte strach z nárastu úrokových sadzieb? Tu je TIP pre vás!
Posledné obdobie sme dookola počúvali, že sadzby hypoték nahor nepôjdu. Ekonomika sa potrebuje zotaviť a podobne. Zdá sa, že vedľajším efektom protipandemických ekonomických stimulov je vyššie tempo inflácie. A od rastúceho tempa inflácie je už iba krôčik k vyšším úrokovým sadzbám. Banky už dnes počítajú pri schvaľovaní úveru s novým Stress-test parametrom. Klientom musí z ich overiteľných príjmov vyjsť dostatočná rezerva príjmov tak, aby utiahli splátku hypotéky aj za predpokladu, že by sa úverová sadzba hypotéky navýšila o 2%.
Ak by ste sa chceli na tento neželaný stav čo najlepšie pripraviť, máme pre vás tip. Namodelujte si sadzbu vášho úveru o 2% vyššiu a rozdiel medzi novou vyššou splátkou a pôvodnou starou splátkou umiestnite do Profi Sporenia. Na zvýšenie sadzby budete pripravený (už predsa mesačne platíte viac) a keď zvýšenie nepríde, usporené peniaze môžete dať na mimoriadnu splátku hypotéky alebo si vytvoríte dostatočnú finančnú rezervu na nepredvídateľné udalosti.