Podnájom alebo vlastné bývanie na hypotéku. Čo je v Bratislave lepšie?
Uvažujete o vlastnom bývaní. Ceny nehnuteľností v Bratislave však nie a nie ísť smerom nadol. Možno vám napadlo, čo tak zvoliť stratégiu celý život v podnájme a ušetrené peniaze rozumne sporiť? Je to dobrý nápad? Pozrime sa na to detailnejšie.
Pre čo najobjektívnejšie porovnanie boli vybrané tieto 2 modelové prípady:
- Kúpa bytu financovaná hypotékou: Rodina Slováková si kúpi 3-izbový byt v lokalite Bratislava – Petržalka za 175.000€. Na zafinancovanie kúpy použijú 100% úverové zdroje. Priemerná mesačná splátka pri priemernej sadzbe úverov 2% p.a. počas 30 rokov a úvere 175.000€ je 650€. Ďalšie náklady na byt (fond opráv, energie a pod.), pre zjednodušenie, ostávajú po celú dobu rovnaké, a to vo výške 200€. Mesačné výdavky na bývanie sú spolu 850€/mes.
- Podnájom + investovanie: Rodina Novákova si našla na podnájom podobný 3-izbový byt v rovnakej lokalite a nájomné platí 650€. Pre zjednodušenie uvažujme, že aj nájomné ostáva po celú dobu rovnaké 650€/mes. Obe rodiny sú na tom príjmovo rovnako. Novákovci sa však rozhodli, že budú 200€ mes. investovať do akciových fondov s predpokladaným priemerným zhodnotením 7% ročne. Mesačné výdavky na podnájom a investíciu činia spolu 850€/mes.
Podnájom alebo vlastné bývanie v Bratislave – ktorá stratégia je lepšia?
Pozrime sa na pravdepodobnú situáciu oboch rodín o 30 rokov:
- Kúpa bytu financovaná hypotékou: Rodina Slováková má na investičnom účte 0€, avšak vlastní nehnuteľnosť, ktorá bude mať hodnotu 425.000€ – 568.000€ (ak uvažujeme priemerné ročné zhodnotenie 3-4%). Mesačné náklady na bývanie, im po splatení hypotéky klesnú na 200€.
- Podnájom + investovanie: Rodina Novákova má na investičnom účte 234.000€, nehnuteľnosť však nevlastní. Mesačné náklady na bývanie im stále ostávajú vo výške 650€.
Výhody a nevýhody vlastného bývania v Bratislave v porovnaní s podnájmom
Každému môže vyhovovať niečo iné. Z výhod a nevýhod by som vypichol najmä tieto:
- (+) Pri vlastnom bývaní sme pánmi svojho životného priestoru, sťahujeme sa, len ak chceme.
- (+) Väčšie zhodnotenie majetku pri vlastnom bývaní za 30 rokov ako kombinácia podnájom + investícia.
- (+) Pri vlastnom bývaní je väčšia možnosť usporiadať a prispôsobiť si celý byt podľa svojich predstáv.
- (-) Väčšie mesačné náklady na vlastné bývanie ako na podnájom z dlhodobého hľadiska.
- (-) Ak bývate vo svojom, máte vždy menšiu rezervu pre neočakávané udalosti ako tí, čo sú v podnájme a na tvorbu investičnej rezervy im ostáva omnoho viac.
- (-) Z pohľadu investora je investícia do nehnuteľnosti nediverzifikovaná, čo prináša vyššie riziko. Oproti tomu investovaním do akciových fondov svoj investičný majetok diverzifikujete medzi stovky až tisícky najúspešnejších firiem sveta a spolupodieľate sa na ich ziskoch a dividendách.
- (-) Náklady na poruchy, prerábku, vynovenie bývania znáša majiteľ bytu. Podnájom poskytuje určitú bezstarostnosť v tomto smere.
- (-) Menšia flexibilita vlastného bývania ako podnájom. Predaj nehnuteľnosti je vždy dlhodobá záležitosť, naopak zmeniť podnájom je otázka týždňov, najviac mesiacov.
Aké podklady sme použili v modelovom príklade?
a) Nárast cien nehnuteľností o 3-4% ročne
Takto sa vyvíjali ceny nehnuteľnosti na Slovensku za m2 od roku 2002:
| Rok | Cena v €/m2 | Celková zmena | Medziročná zmena |
| 2020 | 1 762 | 297,6% | +11,9% |
| 2019 | 1 574 | 265,9% | +7,5% |
| 2018 | 1 464 | 247,3% | +5,5% |
| 2017 | 1 388 | 234,4% | +6,7% |
| 2016 | 1 301 | 219,7% | +4,9% |
| 2015 | 1 240 | 209,4% | +1,7% |
| 2014 | 1 219 | 205,9% | -0,7% |
| 2013 | 1 227 | 207,3% | -0,6% |
| 2012 | 1 235 | 208,6% | -1,1% |
| 2011 | 1 248 | 210,8% | -2,1% |
| 2010 | 1 275 | 215,4% | -5,1% |
| 2009 | 1 344 | 226,9% | -11,1% |
| 2008 | 1 511 | 255,3% | +22,1% |
| 2007 | 1 238 | 209,2% | +23,8% |
| 2006 | 1 000 | 168,9% | +16,7% |
| 2005 | 857 | 144,7% | -10,2% |
| 2004 | 954 | 161,2% | +15,4% |
| 2003 | 827 | 139,6% | +39,6% |
| 2002 | 592 | 100,0% | – |
Zdroj: NBS
Aktuálna cena nehnuteľností narástla za uplynulých 18 rokov 3 násobne. Zodpovedá to priemernému ročnému zhodnoteniu cca 6%. Pre náš výpočet sme však zvolili mierne pesimistický scenár počítajúci s nárastom cien nehnuteľností zhruba vo výške 3-4% ročne.
b) Zhodnotenie 7% ročne v akciových fondoch
Sporenie v akciových fondoch dlhodobo prináša zaujímavé výnosy. Vezmime si len ETF fond naviazaný na jeden z najznámejších akciových indexov amerického trhu – S&P 500, kde priemerný výnos za posledných 10 rokov bol +13% p.a.
(Údaj o výkonnosti je aktuálny ku dňu 16.2.2021) Zdroj: EIC
Alebo kľudne môžeme použiť konkrétny investičný produkt – Profi Sporenie. Výkonnosť jednotlivých portfólií Profi Sporenia v konkrétnom roku prehľadne znázorňuje nasledujúca tabuľka:
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Klasik | +4,5% | +7,3% | -7,1% | +17,2% | +14,2% |
| Dynamik | +4,2% | +14,2% | -7,9% | +23,8% | +5,2% |
| Aggressive | +8,6% | +9,5% | -12,0% | +18,6% | +2,5% |
| ETF Klasik | +7,9% | +17,9% | -8,3% | +29,2% | +10,4% |
| ETF Dynamik | +7,0% | +26,3% | -8,2% | +29,3% | +22,7% |
Aj v tomto prípade sme zvolili skôr pesimistickejší scenár a v článku počítame s priemerným zhodnotením investície na úrovni 7% ročne.
c) Ceny nájmov 3-izbových bytov v Bratislave rýchlym tempom nerastú
V inzerátoch na prenájom v rokoch 2001- 2002 je možné nájsť rôzne ponuky. Najčastejšie sa ceny pohybujú 15.000SK – 20.000SK. (Zdroj: Bratislavské noviny čísla 1-23 za roky 2001-2002) Oproti súčasným prenájmom nie je až taký výrazný nárast ceny.
Cenu dnešných prenájmov smerom nadol stlačila aj súčasná pandemická situácia, keď sa vytráca nutnosť byť fyzicky v Bratislave. V snahe znížiť mobilitu obyvateľstva a zastaviť šírenie vírusu teraz vláda a zamestnávatelia vyžadujú od zamestnancov diaľkovú prácu z domu všade tam, kde to je možné. A ktovie, ako sa na cene prenájmov premietne výstavba nájomných bytov alebo horšia dostupnosť hypoték.
d) Vývoj úrokových sadzieb hypoték
Náš prepočet môže nabúrať aj väčší nárast úrokových sadzieb. Ak by si klienti vzali dnes hypotéku 10r. fix so sadzbou 1,2%, alebo 7r. fix so sadzbou 1%, prvú dekádu úveru by oproti nami odhadovanej priemernej sadzbe 2% výrazne šetrili. V druhej a ďalšej dekáde počítame s drahším úverom.
Tabuľka nižšie zobrazuje ilustratívny prepočet, ktorý zhruba zodpovedá sadzbe 2% počas celej doby splácania úveru.
| Por. fixácie | Splatnosť | Typ fixácie | Úroková sadzba | Splátka |
| 1. | 30 r. | FIX 7r. | 1% p.a. | 563 € |
| 2. | 23 r. | FIX 3r. | 2% p.a. | 627 € |
| 3. | 20 r. | FIX 3r. | 3% p.a. | 688 € |
| 4. | 17 r. | FIX 3r. | 3% p.a. | 688 € |
| 5. | 14 r. | FIX 3r. | 3% p.a. | 688 € |
| 6. | 11 r. | FIX 3r. | 3% p.a. | 688 € |
| 7. | 8 r. | FIX 3r. | 2% p.a. | 662 € |
| 8. | 5 r. | FIX 5r. | 2% p.a. | 662 € |
Najbližšie roky by najmä dôsledkom „covid“ krízy úrokové sadzby rásť nemali. Avšak nečakajme, že situácia s nízkymi úrokovými sadzbami tu bude večne. S prihliadnutím na tempo rastu inflácie, ktoré je v dlhodobom priemere zhruba na úrovni 2-3% ročne, by úrokové sadzby úverov mali dosahovať aspoň rovnaké hodnoty ako je tempo inflácie.
Záver:
Do celkového porovnania vstupujú aj ďalšie faktory – náklady na údržbu bytu či rekonštrukciu bytu, náklady na poistenie nehnuteľnosti, dane a pod. V tomto merítku je tiež rozdiel či kupujete tehlovú novostavbu a naopak starší panelový byt. Všetky externé faktory pre čo najobjektívnejšie porovnanie je vždy ťažké odhadnúť.
Avšak pri súčasných nízkych úrokových sadzbách hypoték (a to aj pri dlhších fixáciách) by sa investícia do vlastného bývania v atraktívnej lokalite v Bratislave vo väčšine prípadov mala oplatiť viac ako voľba celoživotného podnájmu s investovaním voľných prostriedkov.
Najhoršiu vec, ktorú môžeme urobiť je celoživotný podnájom bez investovania. Na dôchodku, pri poklese príjmu, potom môže byť situácia s bývaním finančné veľmi zložitá.
Mimochodom Slovensko je z pohľadu vlastníctva nehnuteľností na prvých priečkach v rámci Európy. Vlastniť byt, dom, či inú nehnuteľnosť je pre nás symbolom istoty či spoločenského statusu. Naproti tomu za vyspelou Európou výrazne zaostávame v investovaní ako takom (napríklad do podielových fondov či akcií). Voľné peniaze skôr držíme v bankách na termínovaných účtoch, či iných v dnešnej dobe len málo úročených bankových produktoch.