Ako riešiť hypotéku, ak máte príjem z podnikania?
Žiadate o hypotéku no váš príjem neplynie z klasického zamestnaneckého pomeru pretože ste SZČO alebo konateľ s.r.o.? Ako v takomto prípade posudzuje banka vašu bonitu, z akých parametrov počíta váš príjem, na čo si pri žiadosti o hypotéku dávať pozor?
Pri žiadosti o hypotéku bonitu klienta najčastejšie preukazujeme príjmom zo zamestnania alebo z podnikania. Kým pre akceptovanie príjmu zo zamestnania majú banky relatívne harmonizované kritéria, v akceptovaní príjmu z podnikania sú na trhu medzi bankami markantné rozdiely.
V prípade, že chcete riešiť hypotéku, v banke sa nevyhnete posudzovaniu v 2 oblastiach:
- oblasť týkajúca sa nehnuteľnosti – limity LTV*,
- oblasť týkajúca sa bonity alebo schopnosti splácať úver – limity DTI*, DSTI*, Stress test*.
Ako teda môžete získať hypotéku, ak máte príjem z podnikania?
Pomerne jednoducho, ak viete ako na to, resp. ak viete na čo si dať pozor v daňovom priznaní a akú banku zvoliť. Najdôležitejšie je vybrať také riešenie, aby bola aj „ovca celá, aj vlk sýty“. Čiže, aby ste:
- na jednej strane získali úver v dostatočnom objeme
- a na strane druhej nemuseli zbytočne platiť neúmerne veľa odvodov a daní z podnikania.
Na čo si treba dať pozor pred žiadosťou o úver?
A) Pri dokladovaní príjmu ako konateľ s.r.o.
Odporúčam dodržať tieto kritéria:
- mať kladný výsledok hospodárenia (aspoň minimálny),
- mať kladné vlastné imanie,
- pokračovať v podnikateľskej činnosti minimálne do schválenia hypotéky.
- mať históriu spoločnosti (čím dlhšie tým lepšie – neodporúča sa často zakladať a rušiť firmy),
- podnikať v sektore, ktorý nie je radikálne utlmený pandémiou (cestovný ruch, gastro a pod.)
- nemať veľký medziročný pokles tržieb,
- nemať nedoplatky voči štátnym inštitúciám.
Príklad z praxe – konateľ s.r.o.: Frederik má príjem z s.r.o., kde je jediný spoločník. Podniká od januára 2019. Vlastní e-shop. Daňové priznanie podal v rámci všeobecných k.o. pravidiel pre získanie hypotéky. Obrat za rok 2020 dosiahol vo výške 60.000€. Zisk 8.000€. Preukazovanie príjmu cez zamestnanie vo vlastnej s.r.o. je drahé. Hľadá banku, kde mu poskytnú najväčší úver, avšak iným spôsobom. Pri výbere musí zohľadniť najmä tieto tri kritéria:
- ktorá banka akceptuje jeho históriu podnikania,
- ktorá banka akceptuje najvyššie % z obratu,
- alebo ktorá banka akceptuje zisk.
Nakoľko Frederik podniká viac ako 2 roky, mohol sa zamerať takmer na všetky banky, ktoré akceptujú príjem na základe obratu alebo zisku. Najvyššie akceptovanie % z obratu na trhu našiel vo výške 20%, čím by sa dostal na maximálnu výšku úveru 96.000€. Našiel aj banky ktoré akceptujú nerozdelený zisk, avšak podľa zisku z s.r.o. by vedel získať úver v maximálnej výške 64.000€.
B) Pri dokladovaní príjmu ako SZČO
Pri živnosti sa posudzuje odvetvie pôsobenia, história podnikania, nedoplatky voči štátnym inštitúciám a kladný hospodársky výsledok. Dôležité je, či sa uplatňujú paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky sú z pohľadu maximálnej výšky úveru vo väčšine prípadov lepšie. V niektorých bankách je tiež dôležité určité obdobie pred podaním žiadosti nečerpať štátnu podporu v súvislosti s COVID.
Príklad z praxe – SZČO: Roman je živnostník. Podniká v sektore nákladnej dopravy. Za rok 2020 mal príjmy vo výške 36.000€. Rozmýšľa, či si bude uplatňovať skutočné alebo paušálne výdavky. Pri uplatňovaní výdavkov (skutočné/paušálne) sa zvyčajne rozhoduje podľa toho, koľko by musel celkovo zaplatiť na daniach a odvodoch. Tento rok sa však chystá brať hypotéku. Základ dane má pri oboch variantoch relatívne nízky. Chcel by preukazovať príjem na základe obratu. Zisti, že pri uplatnení skutočných výdavkov by mu na trhu akceptovali maximálne 35% z obratu ako príjem a maximálny úver by vedel získať vo výške 100.800€. Pri paušálnych výdavkoch by mu vedeli akceptovať 60% z obratu ako príjem a vedel by získať úver vo výške 172.800€.
Roman sa napokon rozhodne pre paušálne výdavky, aj napriek tomu, že bude platiť vyššiu daň a odvody ako by platil pri skutočných výdavkoch. Za vyššiu hypotéku mu to stojí.
V čom sa líši metodika bánk pri posudzovaní príjmov z podnikania?
Metodika bánk sa líši, podľa toho ako banky akceptujú:
- históriu podnikania (niekde je minimum pol roka v poslednom zdaňovacom období, niekde vyžadujú trvanie podnikania aj 24 mesiacov),
- príjem na základe percenta z obratu (či vôbec akceptujú, koľko % akceptujú. Zvyčajne akceptujú od 10-20% pri s.r.o. a od 10-70% pri SZČO),
- príjem zo zisku (či akceptujú, či musí byť vyplatený alebo nie),
- pri SZČO výpočet príjmu zo základu dane, resp. podľa vzorca: (základ dane – zaplatená daň) /12.
- privilegované skupiny klientov (členovia komôr, IT špecialisti, finanční sprostredkovatelia a pod., kde je možné akceptovať viac ako 60% z obratu)
Záver:
Pre výber vhodného riešenia treba zohľadniť aj ďalšie faktory. Záleží, či podnikáme ako jedno-osobová spoločnosť. Záleží, či podnikáme v IT sektore, alebo či sme napríklad členom komory. Výber banky, závisí aj na akceptácií súbehu príjmov. Veľmi dôležitú rolu hrá aj plánovanie a vhodné načasovanie. Napríklad začiatkom roka 2021 si podnikatelia môžu zvoliť preukazovanie príjmu za rok 2019 alebo 2020.
Najmenej želaný stav je platba zbytočne vysokých daní a odvodov a pre nesplnenie nejakého kritéria (napríklad zrušenie SZČO a prechod na s.r.o.) zamietavé stanovisko z banky. Dobrý finančný poradca vás vie pred takouto nepríjemnou situáciou vystrihať.
* Vysvetlenie skratiek:
- LTV – percento financovania – pomer výšky úveru k hodnote založených nehnuteľností
- DTI – Súhrnná výška všetkých záväzkov nesmie prekročiť 8 násobok čistého ročného príjmu
- DSTI – Výška vašich splátok môže byť najviac 60% vášho príjmu po odpočítaní životného minima hlavného žiadateľa, partnera a detí
- Stress test – testovanie disponibilnej výšky príjmu pri simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%