Končí vám čoskoro fixácia hypotéky? Čo by ste mali urobiť?
Mnohí z nás sa v týchto dňoch rozhodujeme, čo spraviť s prebiehajúcou fixáciou na hypotéke. Rozhodujeme sa tiež, či počkať na lacnejšie hypotéky a kupovať nehnuteľnosť neskôr alebo riešiť to už teraz. Skúsme sa na to pozrieť z viacerých strán.
Úrokové sadzby pôjdu tento rok nahor
Dnes už v médiách ťažko nájdeme akýkoľvek priaznivý výrok ohľadne najbližšieho vývoja úrokových sadzieb. Práve naopak. Asi najlepšie súčasný stav vystihuje nasledovné vyjadrenie:
„Náznaky obratu vo vývoji inflácie sú dobrou správou pre celú ekonomiku, pre domácnosti. Nič to však nemení na nastavenom kurze Európskej centrálnej banky pokračovať v nasledujúcich mesiacoch s postupným zvyšovaním úrokových sadzieb.“
Zdroj: Analytici ÚMS, Frankfurtské hárky – januárové vydanie
Cena za požičanie peňazí sa pri najobľúbenejších fixáciách vyšplhala zhruba na úroveň okolo 4% p.a. Na trhu je zopár výnimiek, kde sa vieme dostať o niečo nižšie.
| Aktuálny prehľad úrokových sadzieb (bez poistenia k úveru) vo vybraných bankách | ||
| Banka | Fixácia 3r. | Fixácia 5r. |
| SLSP | 3,99% p.a. | 4,09% p.a. |
| VÚB | 4,29% p.a. | 4,39% p.a. |
| ČSOB | 3,85% p.a. | 3,95% p.a. |
| Tatra banka | 3,89% p.a. | 3,99% p.a. |
| Prima banka | 3,20% p.a. | 3,60% p.a. |
| UniCredit bank | 4,09% p.a. | 4,19% p.a. |
| mBank | 4,54% p.a. | 4,34% p.a. |
| 365 bank | 3,85% p.a. | 4,05% p.a. |
Nedávno sme tu mali sadzby okolo 1% a menej. Ako sme sa tak rýchlo dostali k tak vysokým číslam? Hlavným dôvodom je navyšovanie základnej úrokovej sadzby Európskou centrálnou bankou. Celkové navýšenie od júla 2022 predstavuje 2,5%.
V tabuľke nižšie môžeme vidieť reakciu na zvyšovanie od dvoch najväčších bank na Slovensku, a to Slovenskej sporiteľne (SLSP) a Všeobecnej úverovej banky (VÚB).
| Dátum rozhodnutia |
Základná úroková sadzba |
Navýšenie zákl. úr. sadzby ECB |
Úroková sadzba SLSP FIX 5r. |
Úroková sadzba VÚB FIX 5r. |
| júl 2022 | 0% p.a. | + 0,5 | 2,89% p.a. | 3,19% p.a. |
| sep 2022 | 1,25% p.a. | + 0,75 | 3,69% p.a. | 3,89% p.a. |
| okt 2022 | 2% p.a. | + 0,75 | 3,69% p.a. | 3,89% p.a. |
| dec 2022 | 2,5% p.a. | + 0,5 | 4,09% p.a. | 4,19% p.a. |
Z tabuľky je zrejmé, že najväčší nárast úrokových sadzieb v bankách na Slovensku prebehol ešte pred samotným zvyšovaním sadzby v Európskej centrálnej banke. Následne banky reagovali miernejším zvýšením takmer pri každom ďalšom zvyšovaní v ECB. Najbližšie zasadnutia budú vo februári a v marci. Vzhľadom k avizovanému zvyšovaniu sadzieb v ECB, sadzby v bankách na Slovensku sa tento rok pokojne môžu zvýšiť o 0,5-1% na zhruba 5%.
Nakoľko cieľ centrálnych bankárov je mať základnú úrokovú sadzbu 2%, ďalšie roky viacero analytikov predpokladá pokles sadzieb na úroveň 3-4%, kde by sa mali na nejaký čas usadiť. Práve toto je totiž pásmo sadzieb, ktoré je z dlhodobého hľadiska najviac priaznivé na ekonomiku. Čím budú externé vplyvy výraznejšie, tým viac (smerom dole aj hore) v budúcnosti pôjdeme od úrovne sadzieb 3-4%
Preplatenie úveru
Ako vyplýva z nižšie uvedenej tabuľky, pri vyšších úrokových sadzbách výrazne narastie aj celkové preplatenie banke. Dôležitým parametrom je celková splatnosť úveru.
| Celkové preplatenie na úrokoch pri rozdielnych sadzbách a rozdielnych splatnostiach úverov | ||
| Úroková sadzba | Zaplatím banke na úrokoch za 20 r. |
Zaplatím banke na úrokoch za 30 r. |
| 1% p.a. | 10% z výšky úveru | 16% z výšky úveru |
| 2% p.a. | 21% z výšky úveru | 33% z výšky úveru |
| 3% p.a. | 33% z výšky úveru | 52% z výšky úveru |
| 4% p.a. | 45% z výšky úveru | 72% z výšky úveru |
| 5% p.a. | 58% z výšky úveru | 93% z výšky úveru |
Z toho dôvodu odporúčam nastaviť stratégiu na predčasné splatenie hypotéky cez sporenie a mimoriadne splátky.
Výška splátok
Pred výročím fixácie banka posiela každému klientovi list. Ako prvé každého zaujme nárast mesačnej splátky úveru. Máte predstavu o koľko by sa vám mohla navýšiť splátka?
Ak vám v najbližšom období končí fixácia, odporúčam sa čo najskôr začať na toto zvýšenie pripravovať. Je vhodné si namodelovať scenár o koľko sa zvýšia mesačné splátky, aby ste mali cca predstavu zvýšenej záťaže pre rodinný rozpočet. Určite odporúčam aj posúdiť (priebežne posudzovať) úver ako taký, či nie je v danom čase výhodnejšia alternatíva ako čakať na výročie fixácie.
Končí vám fixácia hypotéky? Čo by ste mali urobiť?
Na Slovensku existujú banky, ktoré umožňujú predschválenie úveru s dnešnou úrokovou sadzbou ak k samotnému čerpaniu úveru dôjde v priebehu najbližších 6 resp. 12 mesiacov. Takto si v čase rastu úrokových sadzieb môžete dojednať lepšie podmienky úveru čerpaného v budúcnosti. Ak vám fixácia hypotéky končí do 12 mesiacov od dnes, kontaktujte nás.
Potrebujete poradiť s hypotékou? Riešime hypotéky na celom Slovensku.