Financie v pohode

Vyčkávate, kým realitná bublina spľasne a vy si tak budete môcť svoj byt kúpiť lacno? Ak potrebujete zafinancovať kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom a volíte vyčkávaciu stratégiu, nemusí sa to úplne vyplatiť. Prečo? Pozor na tieto dva dôvody:

(!) Nárast úrokových sadzieb

Pôvodne sa očakával nárast sadzieb až na konci 2022 resp. v roku 2023. Viaceré banky na Slovensku ohlásili zvyšovanie už v prvom kvartáli 2022 (Banka VÚB a ČSOB).  Som presvedčený, že postupne sa budú pridávať aj ďalšie banky. Otázka je len kedy a akým tempom toto zvýšenie prebehne.

(!) Nárast cien nehnuteľností

Bublina na realitách, ceny nemôžu rásť donekonečna. Zvýšia sa sadzby a hodnota nehnuteľností pôjde dole. Možno. Odhad viacerých expertov na realitný trh hovorí skôr o náraste cien ako o poklese. Samozrejme vždy závisí na individuálnej situácii/lokalite nehnuteľnosti a do hry vstupujú mnohé faktory, rozobratie ktorých by si vyžadovalo viac priestoru. Prinášam môj pohľad na jedny z najdôležitejších, ktoré ovplyvňujú nárast cien. Sú to tieto:

• parameter, koľko % z priemerného príjmu ide na splátku hypotéky,
• nezamestnanosť v SR,
• počet nehnuteľností – ponuka.

Tabuľka č. 1:

Rok	Cena v €/m²	Priemerný príjem v €	Úrokové sadzby	Cena nehnuteľnosti 70 m² v €	Splátka v € pri 80% LTV a 70 m² nehnuteľnosti	Koľko % z priem. príjmu na splátku
2021	2.092	1.170	0,97	146.440	375	32
2020	1.762	1.133	1,11	123.340	322	28
2019	1.574	1.092	1,37	110.180	298	27
2018	1.464	1.013	1,55	102.480	285	28
2017	1.388	954	1,83	97.160	281	29
2016	1.301	912	1,89	91.070	265	29
2015	1.240	883	2,49	86.800	274	31
2014	1.219	858	3,26	85.330	297	35
2013	1.227	824	4,06	85.890	330	40
2012	1.235	805	4,63	86.450	356	44
2011	1.248	786	4,78	87.360	365	46
2010	1.275	769	5,28	89.250	396	51
2009	1.344	744	5,98	94.080	450	60
2008	1.511	723	6,21	105.770	518	72
2007	1.238	668	6,03	86.660	417	62
2006	1.000	622	6,03	70.000	336	54
2005	857	573	6,13	59.990	291	51
2004	954	525	7,62	66.780	378	72

 Zdroj: NBS, ŠÚSR, DATAcube

Parameter, koľko % z priemerného príjmu ide na splátku hypotéky

Vývoj tohto parametra od roku 2004 po 2021 môžeme vidieť v Tab. č.1. ,v poslednom stĺpci.  Do tohto parametra sa priamo premietajú úrokové sadzby, priemerný príjem a cena nehnuteľnosti. Môžeme vidieť, že ešte ani zďaleka nedosahujeme úrovne z roku 2007 – 2009. Dostupnosť bývania je aktuálne omnoho vyššia a aj pri predpokladanom náraste úrokových sadzieb to zníženie cien nehnuteľností nespôsobí. Inflácia dvíha ceny stavebných materiálov a ceny nehnuteľností. Mali by však rásť aj priemerné príjmy, čo bude tento ukazovateľ držať na uzde. Áno, iná situácia by nastala, ak by sme zaznamenali nárast úrokových sadzieb ako u našich susedov v ČR.

Nezamestnanosť

Na vývoj cien nehnuteľností má pochopiteľne vplyv aj nezamestnanosť. Menej bonity, menej kupcov. V tabuľke č. 2 môžeme vidieť nárast nezamestnanosti v roku 2009 na dvojcifernú úroveň. Ak si pozrieme roky s najväčšou mierou nezamestnanosti, zistíme, že kopírujú roky s poklesom cien nehnuteľnosti. Je tam teda možné vidieť určitú koreláciu. Zvýšenie miery nezamestnanosti by pravdepodobne nastalo aj na Slovensku, nebyť pandemických stimulov. Nestalo sa, a preto ani tento faktor nárast cien nehnuteľností nezastaví.

Počet nehnuteľností – ponuka

Pri zvýšenej ponuke statkov a rovnakej kúpnej sile je priestor na pokles cien statkov. Čo sa stalo u nás? Aj vplyvom lacných  a dostupných hypoték a aj vplyvom pandémie (narušenie kontinuity a pokles výstavby) nastal pravý opak. Ponuka nehnuteľnosti sa znížila a v najbližších rokoch asi na tom lepšie nebudeme. Pozrime sa napríklad o koľko narástla výstavba v roku 2008 (Tabuľka č. 2). Súčasná ponuka na trhu je ochudobnená aj o investičné nehnuteľnosti, nakoľko majitelia majú problém dosiahnuť porovnateľný (krátkodobý) výnos pri iných aktívach. Nehnuteľnosti preto zväčša držia a predávajú len keď je to nevyhnutné.

Tabuľka č. 2:

Rok	Nezamestnanosť na SR v %	Počet dokončených bytov v SR	Počet začatých bytov v SR
2021	6,96
2020	7,57	19 744	21 490
2019	4,92	21 516	20 171
2018	5,04	19 071	22 055
2017	5,94	16 946	19 930
2016	8,76	15 672	21 441
2015	10,63	15 471	19 640
2014	12,29	14 985	15 836
2013	13,5	15 100	14 758
2012	14,44	15 255	13 090
2011	13,59	14 608	12 740
2010	12,46	17 076	16 211
2009	12,66	18 834	20 325
2008	8,39	17 184	28 321
2007	7,99	16 473	18 116
2006	9,4	14 444	20 592
2005	11,36	14 863	19 796
2004	13,07	12 592	16 586

Zdroj: NBS, ŠÚSR, DATAcube

Čo predikuje pokles cien nehnuteľností?

Ak pozeráte nehnuteľnosti a chodíte po obhliadkach toto by mohli byť signály:

• na obhliadke ste jediný záujemca za pár dní,
• inzerát sa inzeruje dlhšie,
• máte priestor na rokovanie o znížení ceny,
• v ponuke sú viaceré podobné nehnuteľnosti v danej lokalite.

Čo sa však deje dnes?

V niektorých lokalitách prakticky neexistuje zdvojená ponuka. Vo väčšine prípadov neexistuje priestor na zníženie ceny, ba práve naopak. Cena z inzerátu sa ešte môže zdvihnúť: „Kto dá viac, ten berie.“ Nehnuteľnosti sa často predávajú aj do pár dní, resp. v rámci dňa.

A aj preto sa domnievam, že prasknutie realitnej bubliny a prípadný prudký pokles cien nehnuteľností v najbližšej dobe s veľkou pravdepodobnosťou nenastane. Žiadne štatistické ukazovatele tomu nenasvedčujú, práve naopak vravia o tom, že v realitnej bubline aktuálne nie sme.