S fixáciou hypotéky neotáľajte. Vyriešte ju ešte začiatkom roka 2022!
Z krajín V4 je Slovensko jediná krajina, ktorá úrokové sadzby ešte nezdvihla. Už tohto roku sa však nárast úrokových sadzieb priam očakáva. Uvoľňovanie menovej politiky totiž prebudilo spiaceho „inflačného medveďa“ z dlhoročného pokojného spánku. Dôsledky pociťujeme už takmer v každej oblasti. Čoraz väčší tlak je aj na dvíhanie rekordne nízkych úrokových sadzieb. Bratia Česi si požičiavajú priemerne za 4%-ný úrok. Asi by sme to na Slovensku nemenili, všakže? 😊
Pozrime sa, čo by tento scenár znamenal pre nás?
Porovnanie sadzby 1% a 4% pri 5r. fixácii, výške úveru 100 000 € a splatnosti úveru 25r.
| A) Úroková sadzba 1% |
B) Úroková sadzba 4% |
Rozdiel B-A |
|
| Výška splátky |
377 € |
528 € |
151 € |
| Cca koľko % zo splátky ide banke formou úroku |
20 % |
60 % |
40 % |
| Cca koľko % zo splátky ide na splácanie istiny úveru |
80 % |
40 % |
40 % |
| Zostatok úveru po 5-tich rokoch |
82 256 € |
87 341 € |
5 085 € |
| Cena za požičanie peňazí (úrok) za 5 rokov: |
4 560 € |
18 774 € |
14 214 € |
Ak úrokové sadzby rastú, je potrebné nízku sadzbu hypotéky zafixovať na čo najdlhšie
Platí, že posledné roky sa vždy viac oplatila kratšia fixácia úveru. Pri kratšej fixácii a najnižšej možnej úrokovej sadzbe vieme získať tiež zaujímavú úsporu na úrokoch. Osobne si však myslím, že v súčasnosti môžeme viac stratiť (zvýšenie úrokov) ako získať (voľba vždy najnižšej sadzby a kratšej fixácie), a preto odporúčam skôr dlhší fix hypotéky.
Samozrejme nemyslím si, že by sme tak rýchlo poskočili na priemerné sadzby 4%, no na druhej strane garancie, že sa tak najbližšie roky nestane, nemáme.
Veľký pozor treba dať na vyhodnotenie súčasného obdobia fixácie pri našej hypotéke. Ak sme pred troma rokmi vzali 5 ročný fix so sadzbou 1%, v súčasnosti už máme len 2 ročný fix so sadzbou 1%. (tri roky uplynuli). Čakaním na výročie fixácie ďalšie roky môžeme prepásť výhodnú možnosť na predĺženie fixácie.
Ako získať dlhšiu fixáciu úrokovej sadzby a zachovať si súčasné podmienky čo najdlhšie?
- (+) Úprava podmienok v domovskej banke (za poplatok alebo bez poplatku podľa kampane, resp. podmienok domovskej banky),
- (+) Úprava podmienok prostredníctvom využitia inej banky na trhu – refinancovanie úveru
Aktuálne kampane bánk
Do pozornosti dávam najmä tieto možnosti dlhších fixácii:
- ČSOB, a.s. a sadzba 0,99% – 1,05% pri fixácii 10r. (rating A,B)
- Prima banka, a.s. a sadzba 0,8% pri fixácii 7r. (sadzba pre každého, kto splní limity stanovené bankou),
- SLSP, a.s. a sadzba od 1,69% pri fixácii 15r.
Všetky vyššie uvedené banky navyše poskytujú benefit vo forme preplatenia časti alebo aj celých nákladov súvisiacich s odchodom do inej banky.
Aké ďalšie riziko hrozí pri nových hypotékach pri náraste úrokových sadzieb?
Ak uvažujete o novej hypotéke, nárast úrokových sadzieb môže ohroziť Vašu situáciu najmä z dôvodu posudzovania príjmu resp. posudzovania príjmu vzhľadom k parametru stress test. Stress test parameter zjednodušene hovorí o tom, či bude stačiť príjem dlžníka na splácanie úveru, ak sa zdvihnú úrokové sadzby hypotéky o +2%.
Príklad: Manželia s dvoma deťmi a čistým príjmom 1 378 € (manžel čistý príjem 1 000 €, manželka na rodičovskej dovolenke 378 €) by sa pri úrokovej sadzbe 1% kvalifikovali na výšku úveru cca 115 000 €. Avšak pri sadzbe 4% by sa kvalifikovali už len na výšku úveru cca 81 000 €.
Toto riziko treba brať do úvahy obzvlášť pri pretrvávajúcom náraste cien nehnuteľností. Ostáva len veriť, že vyššie sadzby toto tempo aspoň čiastočne spomalia.
Na záver mi dovoľte za kolektív autorov www.financievpohode.sk zapriať všetkým čitateľom len samé dobré finančné rozhodnutia v roku 2022! 😊